30亿平方米工业遗存如何老树发青枝

中国经济导报记者|王晓涛

    3月26日，初春午后的暖阳铺满了北京市西城区车公庄大街，而距离二环不远的街南，路边的店铺却蜷缩在建筑物的阴影中。汉拿山红色的广告牌依然醒目，但沿街的门脸房都贴着中国印刷有限公司北京新华印刷厂的白色封条，多少显得有些萧条。就在这片建筑的后面，却是另一番景象——绿树红墙错落有致，“新华1949”文化金融与创新产业园（以下简称“新华1949”）生机盎然，2010年开园至今已累计产值上百亿元。
    “新华1949”的前身是北京新华印刷厂，堪称工业遗存改造升级的成功范例。伴随着产业升级、经济结构调整和大规模的城市建设，许多工厂矿山开始退出历史舞台，而那些老旧厂房则成为了工业遗存。当天下午，赛迪顾问携手8家知名企业联合在“新华1949”发布了《赛迪顾问城市更新系列——2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》。赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师王新红在解读白皮书时表示，我国工业遗存空间资源多达30亿平方米，改造方向主要是工业旅游区、开放街区和产业园区。

改造模式各有利弊

    白皮书由赛迪顾问携手京东方健康园区、金隅集团、开滦集团、山东出版集团、首创集团、首钢集团、广东同天投资管理有限公司、中国文化产业发展集团有限公司8家机构联合发布。如何让庞大的工业遗存转变为见证工业历史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的“文化富矿”与“特色空间”，正是白皮书酝酿产生的初衷。
    王新红表示，我国工业遗存已经由盲目拆除或过度改造的自然生长阶段，建筑价值与文化价值初获关注的认识提高阶段，进入到科学规划、分类管理、有效保护、合理利用的规划升级阶段。她说：“蓬勃发展的新一代信息技术、数字创意等战略性新兴产业需要新的承载空间，因此工业遗存改造前景广阔。”
    在王新红看来，工业遗存改造项目的投资落地面临四大挑战：一是改造标准不完善缺乏指导实践的可操作规范；二是工业用地转换为商业、科研、多功能等不同性质用地困难；三是项目定位雷同存在同质化竞争；四是自持型改造项目投资回收周期较长。
    据介绍，目前工业遗存改造分为产权方改建运营、运营方承租改建、产权方与外部机构合资三大模式，可谓各有利弊。王新红表示，工业遗存产权方承担项目改造的出资与运营，利于传承企业文化与历史积淀，但缺少新兴产业资源与专业运营人才；专业公司承租空置厂房并对其进行投资改造，项目定位明确，但容易注重空间资源，忽略保护原有特色；产权方与外部机构成立合资公司负责运营，项目资金较为充裕或能够导入产业内容，但大量沟通协调工作影响决策效率。

园区不能只是吃“瓦片”

    众所周知，近年来，在工业遗存项目改造中，突出问题是定位比较雷同。王新红说：“我们统计了一下，现在大部分工业遗存改造项目都定位为文化创意产业园区，因此存在着千篇一律的现象。而定位雷同的结果，自然是竞争比较激烈。”
    据了解，工业遗存改造项目的投资效益并不高，因为老旧厂房改造前期的投入，包括设计费、装修改造费的投入比较大，成本甚至超过了新建项目的成本。同时，由于许多项目属于自持型项目，因此投资的回收周期比较长。
    对于自持型项目，租金是园区的主要收益来源，因此园区总想尽最大的可能多出租点面积。济南同天投资有限公司董事总经理陈健说：“很多城市的文创产业园最后都搞成了餐饮一条街，其实这也是可以理解的，因为物业所有方或者投资人急于收回资金，而市场上能够快速交纳符合资金标准的企业主要是餐饮类企业，他们在租金的承受力上比较强些。”
    对于产业园区单纯抱着租金收益不放，首创郎园文化发展公司品牌总监铅笔直言：“租金肯定是有天花板的，但内容却是没有天花板的。”
    这从中国文化产业发展集团有限公司（以下简称“文发集团”）土地房产经营部部长顾海涛的话语中得到了印证。“‘新华1949’整个园区大概有8万平方米，是‘5+3’的结构，其中5万平方米在招商，基本上满租，一年产值大概50多亿元。运营已近10年，从租金的角度来说现在已经到了一个天花板。从去年开始，租金增长非常乏力。”他说。
    顾海涛认为，园区必须升级服务体系，如果服务占园区租金收入的比重越大，可能房租扛风险的能力就越强；如果单纯就靠吃“瓦片”，没有服务内容，那么受宏观经济的影响就会非常大。
    因此，王新红表示，园区要通过优化自身的物业品质，完善产业服务体系，来提高项目的入驻率、租金水平及租金涨幅。

融入更多的科技元素

    在工业遗存改造项目的实践中，引入新一代信息技术、数字创意等战略性新兴产业成为许多园区的选择。例如，由天坛家具厂老旧厂房改造而成的金隅智造工场，定位智能制造创新技术与产品研发设计产业集群，通过政府引导政策支持、专业活动营造氛围、生态平台智慧赋能，一期交付3个月后出租率达到75%。
    据了解，位于北京西三旗的金隅智造工场，占地面积20万平方米，建筑面积只有12万平方米。北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博说：“我们的厂房很有特点，是1996年到2005年建的。我们请了一个有国外背景的华人设计师做建筑设计，主要根据园区的产业定位，面向科技类人群，尤其是带着一些先进技术归国的留学技术人员，或者是正在做智能制造项目的人，如人工智能、语音识别等。改造完成后，建筑外观获得了很多科技类企业的好评。”
    值得一提的是，天坛家具厂的厂房层高6.5米，不到7米，而所吸引的企业主要是智能制造、人工智能等领域的企业，企业需求的面积都不大。园区改造并未为了扩大出租面积而分隔加层，而建筑的高净高正好与企业核心产品的展示需求相吻合，因此很受企业欢迎。肖博为此感到很庆幸，目前入驻园区的有多个独角兽企业，如百度阿波罗、云知声、旷视等。
    当然，金隅智造工场目前也面临着问题，因为从2018年下半年开始，市场情况不是太好，尤其是现在大体量找房的客户集中在互联网行业，而智能制造企业相对较少。“比如说，市场上有50个客户，筛过一遍适合我们的可能也就剩十来个了。”肖博表示，“一期我们吸引了一些人工智能、智能制造企业，但仍然偏软，二期我们计划要把智能制造硬件做实。”
    顾海涛表示，下一步文发集团除了要打造智慧化服务外，整个园区的建设方向将朝着智慧园区的方向发展。“打造智慧园区，就要结合现在的云计算、大数据、物联网、AI、智能制造、区块链等，即现在社会上比较流行的科技元素与园区有机地结合在一起。”他透露，文发集团正在和联通、华为合作，探讨如何打造5G的试点园区。