监管效力显现 7月房地产信托融资“入秋”

　　监管效力显现 7月房地产信托融资“入秋”
　　机构数据显示，7月房地产集合信托融资584.25亿，环比降近两成，靠信托资金拿地的中型房企受影响较大

　　7月是房地产信托的分水岭，因为监管持续发力，集合信托产品发行市场“骤冷”。创意图片/新京报记者 王远征

　　7月房地产类信托高歌猛进的态势戛然而止。用益集合信托市场月度数据显示，7月房地产类信托募集规模环比减少近两成。在很多业内人士看来，这或将结束2018年以来的房地产信托的火爆行情。

　　以往，国内的房企普遍把信托公司当成银行的替代或者“影子银行”，通过信托公司发行信托计划来募集资金。随着土地市场的火热，房地产信托也不断升温。

　　7月初，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。靠信托资金拿地的中型房企受此影响较大。房地产信托也从7月开始“转凉”。

　　信托规模降近两成

　　7月成为房地产信托的一个阶段的分水岭，因为监管持续发力，集合信托产品发行市场“骤冷”。

　　5月末“23号文”叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血。到了7月初，银保监会针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，进行约谈警示。与此同时，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

　　在监管政策持续趋严的背景下，用益集合信托市场月度数据显示，7月房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。

　　自2019年以来，除2月受春节长假影响外，上半年其他各月份房地产集合信托募集规模均超过600亿元，6月超过千亿元，5月也达到900多亿元。

　　7月，受“政策+窗口指导”的影响，遭遇“急刹车”的房地产集合信托资金已累及整体信托市场。不过，当月投向房地产领域信托规模占比仍居首位，达到43%，与6月持平。

　　随着规模的减少，房地产信托收益率也在下滑。用益集合信托市场月度数据显示，7月房地产类信托收益率为8.27%，较上月下滑0.04%。在所有的信托产品中，只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。

　　屡现违规风险提升

　　国内房企普遍把信托公司当成银行的替代或者“影子银行”。通过信托公司发行信托计划募集资金，然后投向地产开发项目，作为在无法取得银行贷款情况下的替代品。

　　事实上，自2018年，在房企融资渠道受到了极大限制的情况下，房地产信托融资市场春风得意，不仅成为众多房企的救命稻草，也成为2018年信托市场的主力军。

　　据中国信托业协会数据显示，截至今年一季度末，投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56%。

　　值得关注的是，随着房地产信托规模的增加，违约融资行为开始受到关注。今年以来，随着对涉房贷款的检查和处罚力度不断加大，已有多家信托机构因对房地产企业违规“输血”被罚。

　　5月，中融信托因开展房地产信托业务不审慎，罚款60万元；4月，北方信托因为违规发放房地产自营贷款，以及利用信托资金违规发放房地产贷款，被罚80万元。3月，粤财信托违规开展房地产信托业务等原因被罚。

　　对此，用益金融信托研究院分析人士认为，目前监管层对房地产信托领域的态度严格鲜明。之前房地产信托的投资风险系数相对较低，但随着房地产开发的高利润时代一去不返，房地产信托的市场风险也在逐步提升。

　　今年，与房地产信托相关的违约案例不断出现。7月8日，大连友谊公告称，沈阳星狮房地产公司2015年底向华信信托申请7亿元贷款，还款方式为按项目销售进度及计划还款，贷款用途为沈阳友谊时代广场项目后续开发。该笔贷款应于7月1日前偿还本金9840万元。但因资金状况紧张，致使贷款逾期。

　　中型房企依赖信托融资

　　用益集合信托市场月度数据显示，7月披露交易的300款房地产信托产品中，融资方为大型房企达到220款，占比超过七成。

　　到底哪些房企融资依赖信托？

　　据同策研究院监测的7月40家典型上市房企完成融资情况显示，信托贷款达到180.37亿元，占比20.11%，超过境内银行贷款的128.16亿元。

　　另据申万宏源信息显示，目前，融资结构中信托占比超过30%的房企包括恒大地产、阳光城、泰禾集团、荣盛发展、京投发展等。