南京中级法院判决一开发商赔偿业主装修差价

　　精装修不达标可否解除预售合同  南京中级法院判决开发商赔偿业主装修差价专家分析

　　近日，江苏省南京市9家房地产开发商联名给江苏省高级人民法院院长发了一份《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》，称由于精装修存在质量问题，南京富力十号花园数十位业主将开发商告上法庭，在经历一审、二审败诉后，南京市中级人民法院改判开发商赔偿业主装修差价。开发商认为，商品房预售合同是买卖双方的意思自治，即买卖双方你情我愿，既成事实。法院根据精装修部分的纠纷推翻这个合同，让开发商赔偿，违背契约精神。

　　此事涉及当地超过10万套房子，仅装修部分高达数百亿元。面对利益纠缠，究竟谁是谁非？《法制日报》记者与业内相关专家进行了对话。

　　对话人

　　华东政法大学房地产政策法律研究所所长 杨勤法

　　北京市人大常委会立法咨询专家 胡功群《法制日报》记者  王 阳

　　推广精装修交付

　　标准不低于报价

　　记者：如何定义“精装修”？如果精装修房的实际所得与报价标准不符，开发商是否属于欺诈？

　　杨勤法：“精装修”房、“全装修”房等都是相对于毛坯房而言的，并没有法定说法。一般，“装修房”指房地产开发企业统一完成商品房建设、装修程序，商品房装修一次到位，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固顶面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风、照明供电以及智能化系统等基本安装到位，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，达到基本使用标准的商品住房。

　　原建设部曾于2002年颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》，率先在国家康居示范工程和申请商品住宅性能认定项目执行，其他新建城镇商品住宅可采取分地区、分阶段的方式逐步全面推行。但国家并未规定具体的标准，具体要装修到何种标准，由开发商决定。如果销售成品房的价格中包含装修费用，应在商品房预售合同中单独标明装修标准。

　　精装修房的实际装修标准与报价产生差距，甚至只有报价的一半，并不一定属于欺诈。如果在双方的装修合同中约定价格，实际交付不达约定标准，开发商没有隐瞒价格差距的，一般应承担违约责任；如果开发商实际交付标准没有达到报价标准，又故意隐瞒不达标准的事实，告知购房人已经达到报价标准，这应属于欺诈。

　　胡功群：近年来，国家及各省市陆续出台装修房的相关政策条例，“毛坯房”交付将逐步退出，房地产市场迎来全装修和精装修的交付模式。

　　住房和城乡建设部在2008年发出了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求各地制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步取消毛坯房。《建筑业发展“十三五”规划》明确要求，新开工全装修成品住宅面积达到30%。

　　消费者购买精装修房时，开发商都会向消费者展示样板间，根据《商品房销售管理办法》第31条规定，“房地产开发企业在销售商品房时，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”可见，实物展示可视为合同的一部分。

　　交房时，开发商如果没有按照装修协议履行装修义务，构成事实的违约行为，开发商须承担违约责任。若在签订合同时，开发商故意告知消费者虚假情况或故意隐瞒真实情况，如对装修材料、施工工艺、用料品牌等作虚假陈述，诱使消费者作出错误意思表示，最终使得消费者拿到房时，精装修的实际所得只有报价标准的一半，这种行为可以认定为欺诈。

　　精装修质量存争议

　　可否推翻预售合同

　　记者：业主与开发商就精装修部分产生纠纷，是否能推翻商品房预售合同？业主质疑精装修房子的报价，是否违背契约精神？

　　杨勤法：购房人与开发商就精装修部分产生纠纷后是否可以推翻商品房预售合同，这主要看商品房预售合同对装修的约定。现在的商品房预售合同，大都按原住建部和国家工商管理总局联合制作的《商品房买卖合同(预售)示范文本》，许多地方监管部门在此基础上还制定了相应的参考合同。国家的示范文本和大多数地方的参考合同内容，基本上把装修作为开发商的辅助义务，开发商没有按合同约定的装修标准交房的，一般仅承担修复、补偿责任，或者购房人可以要求开发商承担没有达到装修标准的违约责任，但无法以开发商没有达到装修标准为由解除商品房预售合同。