鑫苑置业张勇：一个海外机会主义者的吊诡交易

　　鑫苑置业董事长张勇

　　乐居财经 赵翔 发自郑州

　　搁置三年后，纽约凯斯剧院终于迎来了曙光。

　　张勇为它融资了3000万元。给鑫苑置业（代码：XIN.N，以下简称鑫苑）提供资金的，是纽约房产地头蛇麦迪逊地产资本（Madison Realty Capital）。

　　三年前，鑫苑以高达6600万美元天价，买下闲置30多年的纽约历史建筑凯斯剧院后，一直未见动作。

开发纽约项目有风险，主要原因是预售制不适用于纽约法律，只能使用内部资金和银行贷款开发。这让鑫苑承担了更大的建设债务和更高的借贷成本。

　　债台还在高筑。2018年鑫苑债总额高达72.8亿美元，资产负债率90.72%，其中，一年内到期债务26.12亿美元，但截至2018年末，鑫苑手中的现金及现金等价物仅为6.74亿美元。

　　出海的机会主义者

30年来，凯斯剧院被屡次倒手。

　　1985年，35岁的华裔开发商黄仲连，将数百加仑滚烫的热油倒进有近百年历史的纽约凯斯剧院地下室。后来，他因非法改建被控诉两项罪名时，他辩解，“我买来，就是我的”。

　　2002年，纽约地产巨头宝美格林以1500万美元接盘凯斯剧院，预计将投资1.6亿美元建造200个公寓单位。5年后，宝美格林却宣布“由于无法和有关单位达成协议”，终止开发计划，并将其再次出售。

　　2013年，眼红这块肥肉的纽约当地开发商JK Equities公司撒出3000万美元，将其收入囊中，并扔下狠话，“将在24个月到30个月内完工”。但后来还是没有下文。

　　兜兜转转，在2016年8月，来自中国河南的鑫苑成为凯斯剧院的新主人，出价6600万美元。

　　鑫苑董事长，56岁的山西人张勇，对凯斯剧院满怀期待：“该项目的地理位置非常理想，尤其是在法拉盛以及皇后区高端公寓市场库存短缺的情况下。”

　　在鑫苑刚拿到纽约市楼宇局开工许可第48天，2017年6月29日，再次收到楼宇局发出的停工令，楼宇局给出的理由是，“现场缺少安全管理员以及安全计划”。

　　不仅安全计划不达标准，早在2016年8月鑫苑在刚拿下项目时，还曾因没有施工许可证私自开工和工人违规滞留工地遭到两次投诉。

　　2017年圣诞节前夕，纽约房地产媒体The Real Deal报道“鑫苑置业正在着手解散其在纽约的运营团队XIN Development”。

　　据鑫苑2018年年报披露，截至2018年12月31日，鑫苑在美国此时只剩下三个项目，布鲁克林OOSTEN、曼哈顿10大道项目、纽约法拉盛凯斯剧院项目。

这其中OOSTEN建成216个公寓单位，截至2018年底，却只卖了176个；分别于2016年1月、8月买下的曼哈顿项目与凯斯剧院项目，至今未建成。

　　鑫苑于2012年组建的美国项目团队，现如今只剩下11人。

　　美国项目进展之缓慢，也可以用鑫苑自己在年报中说的一句话来解释：“一直以来，我们在美国的收购都是机会主义，并没有遵循特定的发展模式。”

　　不仅在美国屡屡受阻，在地球另一边的马拉西亚马六甲海上花园项目，也陷入停滞。

2018年8月27日，马来西亚总理马哈蒂尔突然宣布：“我们不会对外国人出售‘森林城市’，不会给来这里居住的人发放签证。”

　　鑫苑受到波及。2014年，鑫苑购买了马六甲省克朗邦海滩，总面积687.966平方米的海上土地填埋开发权。鑫苑2018年年报对海上花园项目进展缓慢做出过解释：“由于在马来西亚没有过项目开发经验，也没有从事过填海工程，这种扩张对资本和管理资源都提出了巨大要求”。

三笔吊诡的交易

　　近年来，鑫苑在国际地产板块的扩张，导致其负债激增。

　　2018年鑫苑负债总额已经突破72亿美元，同比增长36.81%，资产负债率高达90.72%。经营性现金流为-22.90.19亿美元，同比下降-116.39%。

　　鑫苑也曾尝试大量偿还短期借款，这致使短期借款巨降至16.92亿美元，但鑫苑手中的现金与现金等价物仅有6.74亿美元，短期债务依然无法覆盖。

　　随之而来的，是其长期借款增长24.34%，高达17.6亿美元。

有分析人士认为，“2018年，鑫苑短期债务的利息涨幅过快，超过10%。长期有息负债利率超过7%，融资现金流入不敷出，近三年第一次融资净额为负，鑫苑的偿债压力将主要集中在2020-2022年。”

　　资金压力之下，鑫苑还曾尝试通过明股实债进行融资。据鑫苑年报披露，2017年鑫苑曾向公司主要管理人员出售一家房地产项目公司1.33%总价125万美元的股权。在其股权转让协议中明确表明，鑫苑有义务从管理层回购股权。

　　要知道，非控制性权益是强制性可赎回并可作为负债入账的。

　　2018年鑫苑故技重施，将8个房地产项目公司的股权（从0.5%到5.54%）合计872万美元，出售给主要管理人员。

　　其次，在2018年，鑫苑还曾在河南一家小额信贷公司借了一笔利息高达11.6%、总额度为728万美元的贷款。

　　吊诡的是，鑫苑在资金紧张、高息融资的同时，其年报中还披露了一系列与实控人张勇相关联的对外投资交易。

　　2017年，鑫苑成立了一家名为北京未来鑫瑞丰科技发展中心（有限合伙）（以下简称鑫瑞丰）的公司。