2019中国商业地产前沿技术应用研究

　　存量时代，产品线的同质化与品牌池的匮乏使得购物中心难以推陈出新，运营能力及盈利能力的重要性愈发凸显，成为突破同质化竞争的核心竞逐点。前沿技术的融入，不仅使得购物中心成为未来科技和生活方式的秀场，也将提升消费者与空间的交互体验，以及购物中心组织的运营效率。商业地产人始终对新鲜事物抱有热情，在客流监测、消费者大数据、智慧停车等技术应用领域持续探索，必将在未来前沿科技的浪潮中乘风破浪。未来，购物中心将在5G、云计算、大数据、人工智能的支持下实现全面数据化，成为能够实时制定智能决策的“智慧商业体”，从空间运营者转型为空间赋能者。在此份研究中，RET睿意德将回溯过往技术革新对商业的影响，深挖当下行业技术应用痛点，展望未来前沿技术在行业的探索。

　　一、前沿技术对商业地产的影响机制

　　1。 技术在行业演进中起积极推动作用，技术创新成为企业核心竞争力

　　早在以购物中心、百货为主体的商业地产行业兴起前，技术在现代零售业的渗透已经非常广泛。从通勤工具、通讯技术的升级，到收银、支付系统的精进，技术对零售行业主流业态更迭、经营模式革新及运营效率提升等都产生了直接的影响。沃尔玛、亚马逊、阿里巴巴等企业均以技术创新驱动零售产业的革命，重塑了在零售生态中的话语权。例如，早在20世纪90年代，沃尔玛就开始基于互联网建立数据平台Retail Link，链接供应商与场内销售数据，逐步建立对供应商的强控制力，为其打造“天天低价”的核心优势奠定了坚实的基础。作为零售业的核心力量，商业地产行业具有参与主体多元化、基数大，交易频繁等特点，实时产生数以万计的海量数据，为技术尤其是数据技术铺设了丰富的应用场景。

　　2。 技术创新与商业创新呈耦合关系，协同效应明显

　　商业地产行业的技术创新和商业创新相辅相成、相互促进，两者呈耦合关系，并具有协同效应。一方面，技术在行业的发展中起到了积极的推动作用。例如收银支付系统的发明使行业迈出了经营数字化的第一步；通勤技术的升级扩大了购物中心的客群辐射范围，使商业空间的扩展和规模经济效应成为可能。盈利模式和管理模式等商业创新是技术的一种表达，随技术的进化而进化，是确保技术创新在商业场景精准适配的必要条件。另一方面，技术在行业的商业化应用是从业人员及消费者需求的一种响应。伴随商业创新对效率提升和成本降低的诉求，技术创新始终朝着满足行业演进的方向精进。在技术响应场景的具体需求，新商业模式内生出的新问题，为新技术的产生带来了机会利基。技术创新和商业创新在相互促进中循环演进，并在耦合中产生协同效应。

　　二、前沿技术在商业地产的应用现状

　　1。 数据正成为购物中心的核心资源

　　1.1 数据助力购物中心实现精准、实时的智能决策

　　购物中心沉淀数据量庞大，但被有效采集及利用的数据尚且只是冰山一角。贵为“新时代石油”的数据能帮助购物中心重新审视过往的经验假设，摆脱“拍脑袋”的主观决策方式。数据之于经验，更易记载、存储、沉淀及反复传播共享，并是隐形知识显性化的基石，有助于购物中心积累自身的核心知识资产。数据的采集和挖掘还是一个价值创造的过程，随着数据的传播及数据产生主体的不断增多，数据的价值呈指数级上升。

　　未来，在物联网、人工智能等技术的加持下，购物中心的商品、消费者、硬件等全面数据化后，数据将成为“活数据”，被实时记录而无需刻意采集，在不断更新中随时产生洞察。数据本身在人工智能等技术的支持下成为决策，而非决策的依据，从而实现数据智能。更快、更精准的数据智能决策提升了购物中心的运营效率及消费者体验，吸引更多消费者的加入，从而贡献了更多的消费者、交易及运营反馈数据。随着反馈给机器学习系统的数据增多，算法不断迭代升级，优化了购物中心的智能决策力。同时，需求端协同网络的扩张将获取消费者在不同场景、不同状态下的多维数据，从而帮助购物中心更深化、全面地理解消费者，实现在不同场景下更精准的产品或服务推荐。

　　1.2 数据的采集和打通难成为阻碍购物中心实现数据智能的主要瓶颈