对话冯仑 | 2019，别炒楼

　　疲倦从行程表就可想见。

　　他在延安大学参加乡村发展研究院筹建座谈会暨院长聘任仪式，这个公益项目由他参与发起，旨在为乡村发展建立智库、培训带头人。之后冯仑从延安跑到老家西安，又从西安来到上海参加中城投资的董事会。

　　和我们聊完，他又要飞去纽约。那里曾寄托了冯仑十几年的心血和宏伟蓝图，比如纽约世贸大厦的“中国中心”。但随着冯仑卸任董事长并逐步交出控制权，万通进入后冯仑时代，他的“纽约梦”终未画下完美句点。

　　冯仑60岁了。第一个30年，他选择从体制内跳出，建立万通，开启商界传奇；第二个30年，喜欢“折腾”的他又在思考些什么？

　　关于房地产：

　　现在是买房自住的好时机

　　风云地产界：一个老生常谈的话题，现在适合买房吗？

　　冯仑：自住来说，现在入手时候还不错，因为各地的限购限价，房价总体企稳。

　　但如果是投资，那应当说不是最好的时候。在一线城市和近10个强二线城市，已经过了供求拐点。二手房交易已经多于一手房了，这就意味着供求市场的饱和，也就意味着从供求关系上来说价格往上涨的动力在减弱。

　　另外，城市的人均GDP超过了8000美金以后，住的问题基本解决了。再加上城市空间结构、市政配套大体稳定。而且经济高质量增长遇到了一些挑战，一些城市的人口增长是负数或者是零。上述种种因素，都不利于房价增长。

　　风云地产界：一线城市地价还是很高，二三线城市地块遇冷，你怎么看如今的土地市场？

　　冯仑：政府政策变动太过频繁，去年全国各地关于调控房地产的文件将近500个。大家买地就特别慎重。中小房地产公司手里也没什么钱，他们在二线城市三线城市最近也不够活跃。那么所谓头部企业，他们三线城市利润还是比较薄，所以它们最主要的还是在一线二线城市，特别在强二线城市去发展。

　　风云地产界：听说你对传统地产已经没有兴趣了，真的吗？

　　冯仑：只能说我对“开发时代”没有兴趣了。开发时代竞争的是规模、成本、速度。三年前我认为这个阶段已经增量放缓，现在进入到“后开发时代”。“后开发时代”是全产品线、全价值链、全商业模式的竞争。

　　不光是住宅，还有写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发等等这叫全产品线；从土地开发一直到盖房子，最后到出租经营，然后物业的金融化，这叫价值链；全商业模式有开发的，有运营的，有金融化的，什么都有。

　　对于“开发时代”的房地产，我们的力量在收缩，聚焦在“后开发时代”。所以对房地产的兴趣不是没了，相反更浓厚。围绕大健康的房地产四大类产品，我们可能再做20年。

　　风云地产界：其实前几年你提出过一个构想——“立体城市”。从今天来看，它的发展没有当初预期的那么好。

　　（万通立体城市规划图）

　　注：所谓的立体城市，核心就是要在高容积率的情况下建造整个居民居住社区。2009年，冯仑首次正式向外界阐述了立体城市这个新型城市建设计划，就是要让“躺”着的城市“站”起来。这被万科地产董事长王石评论为“像一个童话”。

　　冯仑：对。“立体城市”走集约化城市发展道路。在现实的运作当中遇到了很多障碍，因为这项目跨度大时间长，每个地方领导人老换，换了以后前面签的约后边就不认账，所以就没办法持续做。其次是土地政策规划，各方面都非常跟政府打交道的地方太多，造成了制度，不大适合在中国做这个模式。

　　我做了7、8年的尝试，应该说还没有成功，但我们没有放弃，仍然用这种思维来去处理一些高层建筑和超高层建筑的空间问题。创新的代价就是可能失败。这就是我们为什么这次围绕大健康，我们采取是产品主义，尽可能减少跟体制摩擦，尽可能的降低制度成本。

　　风云地产界：当前环境下，房企都在找钱，国外的地产基金模式为什么在国内还没发展起来？

　　冯仑：房地产金融不是随着住宅行业起来的，更多的房地产金融创新是和商用物业、商用不动产相关的。你有一个大型物业，有稳定的租金收入，于是就发展了ABS等一系列的金融工具，甚至还有了众筹的投资方式。

　　我们国家是一个强监管的金融体系，加上我们现在整体商用不动产的优质物业也不够多，税制上面也不够配合，所以房地产金融的发展目前还比较缓慢。很多都是类基金，实际上是明股实债。包括REITs，我们也都加个字叫“类REITs”。

　　关于从商：

　　是给1加0，还是探索1？

　　风云地产界：大家都知道你是一个有一点文艺和理想主义情怀的人，对于商业尝试来说，利弊分别是什么？