远洋资本周岳：房地产慢钱时代的长情资本该是怎样的?

“一个是长，一个是慢，这是对目前国内房地产发展趋势比较形象而准确的描述。”

房地产行业在进入“存量时代”之后，在传统的“盖了卖”的销售模式之外，越来越多的房地产企业开始调整思路，从赚快钱向赚长钱转变。但长钱难赚，回现慢，既要专业度又考验耐心。

为什么存量时代一定就是慢钱？

“说到房地产大家第一个想到的是住宅开发，其次才是商业地产。经过二十年的行业高速发展期后，当前国内无论是住宅开发业务还是商业地产业务都存在着较为明显的从增量市场向存量市场转变的趋势，不同的业务领域也应该适用不同的投资及操作策略。在住宅开发领域依然强调快周转，而存量商业领域强调的是精耕细作，需要能够慢下来。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳分析道。

那么，在存量大时代正式来临后，“又长又慢”的钱该怎么赚？

（图：远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳在第13届看多中国投中年会现场演讲）

投中网带着这一疑问对周岳进行了专访，他总结了远洋资本在不动产“存量时代”的投资逻辑和核心策略——关注增值型与机会型投资机会，看好位于核心区域城市更新类及存量物业的改造提升投资机会；关注并挖掘不良资产中的投资机会；继续发挥“轻重并举、双管齐下”的独特优势。

最近几年，远洋资本最为市场所称道的案例是对中银资产包20万方建筑的收购。而收购中银资产包项目的“操盘手”，正是周岳。

如果简化来理解，在周岳的投资逻辑里，按照投资回报率有四类资产类型；按照标的物来分，远洋资本操盘的除了商办，还有物流地产、数据中心、产业园等更为复杂的底层资产。不局限于债权投资，远洋资本还辅以股权投资来为产业链赋能，为运营能力提效，带来的直接效果是物业租金乃至整体投资回报的提升。

一、“狼多肉少”，机构如何精准把握机会？

在周岳看来，远洋资本的房地产投资可分两种，一种是开发商自持逻辑，另一种则是地产基金投资逻辑。

所谓开发商自持，简而言之，就是在人流、客流集中的一线及核心二线城市的优质位置拿地，通过自建开发、自持运营，并以长期持有的方式来享受租金上涨带来的收益。这是一种长期的生意模式。

地产基金的投资逻辑则全然不同:通过基金的逻辑进行收购，并按照基金化的运作方式来进行退出，关注的更多是交易型不动产投资机会。

交易型不动产投资策略可分为四类：核心型、核心增益型、增值型和机会型。

其中，核心型关注地段、现金流良好的资产，但这类项目收益率偏低，IRR约为8%-10%。

核心增益型关注有一定提升空间的资产，通过租赁的提升来提高项目的租金收入，IRR约为10%-12%。

增值型通过改造来帮助资产赋能，对资产会进行一些大体量改造，IRR约为12%-15%。

偏机会型主要关注不良资产的投资，IRR一般在18%以上。

按照持有周期，周岳认为有2种策略可以操作：长期和短期。

（1）长期策略（长期持有）：散租。议价能力强，能够拿到更高的资金，适合运营能力强的；

（2）短期策略（短期退出）：整租。租金低，优点是短期内出租率可达100%，现金流稳定，可以倒手退出。

以中银资产包为例，该资产包包涵了6个跨区域、跨城市的子项目，既有写字楼、商场，还有公寓。其物业业态水平也不一致，既有满租的写字楼，如：北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦，也有处于业态调整过程中、具备二次定位及改造潜力的商业项目，如：上海海兴广场及成都华敏项目。

这也就意味着6个子项目在短期退出时无法“打包”出售。基于此，周岳带领团队制订了“批发零售”的退出策略。目前位于上地的北京硅谷亮城项目已实现顺利退出，另外多个项目处于退出过程中，整个中银资产包的退出计划在2020年全部完成。

“批发零售策略”有什么好处？周岳认为，打包收购项目，整体的收购价格是很划算的，但每个项目单个退出，单个项目的溢价空间就更高。

简单来说，就是“低买高卖”。实际上，这也是整个不动产投资交易最基础的逻辑。但具体到每一笔交易、每一个项目，在实操过程中的操盘手法、操作流程、细节又各不相同，这就成就了每家投资机构独特的投资风格。

以最基础的找项目为例，人人都知道机会型投资回报率高，但市场上“狼多肉少”，尤以北上最为典型，机构如何才能精准把握投资机会？