房企负债率下降仍现隐忧

　　房企负债率下降仍现隐忧

　　长期以来，房地产是高负债行业。自2018年起，大部分房企提出“三低一高”的高质量发展战略，降低企业负债率。据克而瑞研究中心监测数据显示，2018年，64家重点房企的加权净负债率为89.06%，同比下降6.56%，净负债率下降的企业占比为56.3%。数据打眼的背后，房企负债隐忧已现。

　　融资收紧 成本或持续增加

　　除业绩大幅增长外，房企2018年负债率下降背后另有缘由。实际上，“住房不炒”的大方针为2018全年调控措施定下了基调。在企业融资方面，上半年证监会、银监会等多个相关部门出台了多项政策，加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制，并且对房企境外发债的融资用途加强了监管。

　　克而瑞研究中心分析师房玲告诉记者，“2018年融资受阻，使得大部分房地产不得不通过大量销售回款、优化财务状况以增加持有现金，这使得企业在2018年负债率有所下滑。”一位不愿透露姓名的业内人士则表示，面对当地融资环境，企业无疑更需要规模与现金流以度过本轮周期，“融不到钱使得负债率下降”实属无奈。

　　钱难借也意味着钱更“贵”了。克而瑞研究中心监测数据就显示，受杠杆加大、调控持续收紧、公司债发行受限等因素影响，2018年64家重点房企融资成本结束了连续两年的下降，回升至6.65%；其中，84%企业融资成本有所提高，企业财务压力加大。

　　“境内外融资持续收紧，成本上升，而原有低成本的公司债陆续到期，未来整体融资成本或将继续水涨船高。”在房玲看来，融资环境收紧也让房企拿地更为谨慎。

　　现金增加 难掩负债上升尴尬

　　融资受阻使得房企不得不增持现金流以确保企业运行安全。数据显示，176家上市房企2018年底现金持有量为28715亿元，年初增长18.4%，其中64家重点房企增长达22.7%。“随着行业集中度不断上升，规模房企的资金融通也更具优势。”房玲称，截至2018年底，超过六成企业的持有现金出现不同程度的上涨，持有现金超千亿的企业有5家，其中恒大和碧桂园的现金持有量更超2000亿元，遥遥领先其他企业。

　　数据显示，64家重点企业中现金增长的企业占比更高，达85.9%，其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看，百强企业平均现金持有量有所增长，百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30-50强企业，上述企业在2018年普遍加大了财务优化力度。

　　“影响房企现金变动的因素，主要有企业的销售回款、投资开发力度以及融资偿债规模。”房玲称，一方面增加负债仍然是多数房企现金增加的主要手段；另一方面，大部分房企在持有大量现金的同时，为了促进规模增长和提升市场占有率，进一步增加投资开发力度，这使得企业负债规模持续加大。

　　2018年末，176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%；其中，64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。据房玲介绍，2018年千亿房企达到30家，同比增长13家。其中，TOP30的房企合约销售约67729亿元，同比增长32.2%。而房地产作为资金密集型行业，规模的扩张也伴随着负债的增长，2018年末TOP30房企的上市房企总有息负债规模为41626亿元，同比增长17.0%，负债增长与规模增长基本一致。

　　短期偿债压力不大 企业再现分化

　　负债规模虽有所上升，就房企整体而言，财务结构仍较为稳健，现金与去年持平，短期内总体偿债压力不大，部分企业也需警惕偿债风险。实际上在房地产调控政策及融资环境收紧的背景下，不少房企都喊出了“降杠杆、降负债”的口号，2018年房企整体加权平均净负债率下降了3.95个百分点至85.15%。然而，2018年末房企融资出现回暖的同时，企业间却再次出现分化。大型房企可通过自身品牌力获取融资，部分国企、央企在融资渠道和拿地成本等方面也更具优势，然而部分中小企业仍面临困境，相比头部房企而言，融资压力较为明显。

　　上交所信息显示，在2019年1月和2月，融侨集团的商业资产支持专项计划以及公开发行2018年公司债券均已获得通过，拟发行金额分别为20.1亿元和20亿元。而融侨集团近期也发行了多期非公开发行公司债券，合计已逾50亿元，年利率均为7.5%；当代置业日前则发布公告显示，其额外发行的2020年到期的2亿美元绿色优先票据，该款项用于为现有离岸债务再融资及为在岸项目开发融资，年利率高达15.5%。这已经是最近这家公司接连发的第二笔高息债券了。在此次额外票据发行之前，当代置业已于2018年12月21日公告发行一单2020年到期的1.5亿美元绿色优先票据，年利率同样高达15.5%。