空置率急剧上升 台北老商圈咋成了明日黄花

　　房租高企人潮散 近期出现关店潮

　　台北老商圈咋成了明日黄花

　　本报记者 柴逸扉

　　“看，这就是台北知名的江浙菜餐厅永福楼所在地。从永福楼撤店至今已经两个月了，但店面依旧空置待租。作为台北曾经最红火的商圈，东区如今是明日黄花啊！”4月下旬的一天，当记者路过永福楼门前时，台北市民赖先生长叹一声后这样表示。

　　台北东区，指的是台北20世纪60年代以后发展起来的商圈，范围大致在捷运(地铁)忠孝复兴站、忠孝敦化站附近，集中了太平洋SOGO百货、顶好商圈和明曜百货等，是台北重要的商业中心。但如今，这些却频现关店潮，店铺空置率高。这是为何？

　　空置率急剧上升

　　站在永福楼前，记者打量了下周围的环境：这里距离忠孝复兴站仅百米左右，毗邻远东SOGO百货，属于东区商圈核心区。但如今，原为餐厅的二楼、三楼已人去楼空，一楼的临街店面也大门紧闭。

　　沿着忠孝东路前行，记者来到美国时尚品牌Forever 21的店面所在地。这家店在3月底关门歇业，也意味着这一品牌退出了台湾市场。透过玻璃橱窗，记者看到的只有商家撤店前挂出的“销价”招牌，以及凌乱摆放的各种货架。很难想象，这里曾经人潮涌动。

　　选择撤离台北东区的不只有这两家店。近期以来，葡吉小厨、SASA美妆店、韩国服饰SPAO、日药本铺、Swatch表店、糖朝港式茶饮等纷纷离开东区，“店铺到期，折价出售”“店面招租”等字样在商圈里频繁出现。

　　从事房地产咨询业务的戴德梁行分析指出，2019年第一季度，东区的忠孝商圈店铺空置率高达12.5%，居台北市各大商圈首位。反观中山南京商圈仅4.7%，站前商圈与西门商圈更维持在3%以下，差别显而易见。根据瑞普莱坊(台湾不动产中介公司)市场研究暨顾问部调查显示，今年第一季度与2017年第四季度相比，东区实质关店数量翻倍增加。若再加上Forever 21在第二季度退出该商圈，东区短期内出租率断崖式滑落的现象仍会持续。

　　高房租难以承受

　　“东区的衰落既有台湾整体经济环境不景气的原因，也有自己的问题。不然为何信义商圈和西门町依旧火爆？”台北市某房屋中介资深从业者陈柏钧认为，东区衰落最主要的原因，就是人潮衰退的同时房租还居高不下，店家无法承受只能选择离开。

　　据岛内房屋中介业者调查，如以台北捷运公司2014年至2018年捷运站进出人次计算，东区忠孝敦化与忠孝复兴2站分别衰退6.6%与7.4%；与此相反，捷运市政府站增加8.9%，观光客居多的西门町站增加15.7%，显示东区人潮已大幅下降。

　　陈柏钧说，此前东区顾客多，房价也水涨船高，前两年更是接近峰值。而新近买入店铺的很多买家本身已投入不小成本，因而亟须从房租里找“回报”。这就是店租居高不下的重要原因。在过去，因为客流量大，商家并不太介意高房租，因为收入足以负担相应成本。但如今由于客流量变少，店家便有些入不敷出。

　　例如位于东区的金矿咖啡一个月租金高达80万元(新台币，下同)，一杯黑咖啡的价格为55元，店家每个月必须卖1.45万杯才付得起租金，再考虑原料、人力与水电成本的情况，经营压力甚为沉重。因为上述原因，金矿咖啡选择在租约到期后关掉东区的门市店。类似例子不一而足。

　　迷茫中寻找出路

　　自从知名店铺不断撤离东区，台北市各界人士都在呼吁“救东区”，要重振商圈。但具体如何实施，目前尚无定见。

　　为了振兴商圈，台北市政府相关部门推出“忠孝东区振兴计划”。但细看内容发现，里面不过是加强商圈广场照明、划设绿色人行道铺面、活化使用广场及附近公园等小修小补的内容。台北市议员汪志冰表示，这些措施“治标不治本”，现阶段最急迫的问题是如何活络商圈，不要以高房租打翻一船人，毕竟这里的百货商店和一些商家生意还不错。商圈没落一旦形成“破窗效应”，后果不堪设想。

　　针对台北市长柯文哲提出“拟针对店面或房屋空一年以上，课征3.6%的空屋税”的做法，台北市议员洪健益指出，用惩罚性的征税手段来降低空屋率，借以强迫房东以降价或其他手段增加店面出租率，这不是个合适的政策。振兴商圈应更多思考如何整体提升商圈竞争力、做出差异化特色。

　　有台湾网友指出，东区想要振兴，借鉴“他山之石”很重要。例如永康商圈，为何多年来保持500多家店铺“零空置率”的满租状态，甚至店家想进驻还要排队。在那里，商家和房东可以良性互动协商房租、商家入驻前需要通过“具有差异化竞争力”的评估，甚至店主还会提供代收包裹等暖心服务。反观东区，又符合哪一条呢？