福建立法化解物业管理三大难

　　福建立法化解物业管理三大难

　　本报记者 王莹

　　在历经12年后，2007年起施行的《福建省物业管理条例》终于完成了它的历史使命。自今年1月1日起，新修订的《福建省物业管理条例》(以下简称《条例》)经福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过后开始实施。

　　这部事关千家万户切身利益的地方性法规自列入立法计划之日起就备受社会各界关注。《条例》出台历时3年，由福建省人大常委会于2016年开始牵头组织起草、福建省住建厅多次提出具体修订意见，对物业管理的一些制度进行既符合实际又大胆创新的设计和安排。

　　“物业服务管理行业面临三个‘老大难’,就是业委会成立难、物业收费难、专项维修资金续筹难。”福建省物业管理协会会长赵峥在接受《法制日报》记者采访时表示，《条例》从原有的69条增加到87条，不仅为解决“老大难”提出了行之有效的解决方案，同时也聚焦近年来物管行业中出现的新矛盾、新问题，立法护航物业服务管理行业的健康发展。

　　解决业主自治难

　　作为一个小区业主自治组织的核心，业主委员会在维护物业管理秩序稳定中发挥着关键作用。“但在实际生活中，有些物业使用人如公共租赁住房的承租人、业主的直系亲属，他们并不是产权人，却也有着进入业委会的需求。因此，业主委员会委员的人选资格争议还是比较大的。”赵峥介绍说。

　　目前，福建省公共租赁房承租人数量逐年增长，其居住年限长，在物业管理中的相关权利不宜简单和其他中短期承租人等同。为此，《条例》赋予其准业主地位，规定公共租赁房承租人可根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式由管理规约确定，这在全国省级地方立法中也属于首创。

　　此外，一些业主的直系亲属由于并非产权记载的业主，参加业委会委员选举往往不被认可，《条例》根据现实需要对此适当放宽，规定业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或成年子女在委托期间代其行使全部或部分业主权利。

　　“虽然福建在立法中一直重视业主自治权利的实现，但从目前来看，大部分业主参与小区公共利益事务的热情并不高，一些小区连业主大会的成立和召开都很难，作出决定更难。”中国物业管理协会副会长、福建省物业管理协会副会长林常青告诉记者。

　　为切实维护全体业主的合法权益，《条例》规定，业主大会已成立但未选举产生业委会，或者业委会未如期换届改选的，可以由乡(镇)人民政府或者街道办事处、村(居)民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行业主委员会的职责。

　　解决公共收益归属难

　　停车费收取、电梯广告盈利、小区摊位出租……日常生活中，大部分小区利用物业共有部分获取收益的方式越来越多样。但由于业主分散、维权乏力，很多小区公共收益基本由物业公司收取支配，侵害了广大业主的利益，导致小区公共收益分配纠纷不断。

　　“虽然国务院《物业管理条例》和旧的《福建省物业管理条例》规定了利用小区内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有，但如何让业主有实际获得感，却一直缺乏具体的规定。”林常青介绍说。

　　为保护业主合法权益，《条例》除了明确公共收益归全体业主所有以外，还对经营管理费用的支出占公共收益的比例，以及扣除后结余部分如何回馈业主作了相对具体规定。

　　《条例》明确，在前期物业服务期间，小区公共收益在扣除物业公司的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过公共收益的30%。

　　业主大会成立后，取得的公共收益以同样方式扣除经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

　　“和以往相比，物业公司经营管理费用在公共收益中的占比大幅降低了，它的管理成本自然随之增高，物业收费的上涨也就成了必然趋势。”赵峥说，作为行业协会，福建物业管理协会一方面要从立法角度进行释法说理，减少物业公司因《条例》施行后经营成本增加而产生的不理解声音，一方面又要在《条例》授权下根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格，合理提价控价，平衡物业服务企业与业主双方的利益。

　　解决专项维修资金续筹难