林华：REITs是房地产证券化的最后一颗明珠

　　4月19日，2019房地产金融科技高峰论坛于深圳举行，本届主题为“洞见房产趋势，发现金融价值”。

　　论坛上，中国资产证券化分析网创始人林华作“金融科技与资产证券化”主题演讲。林华对“金融科技”给出重新定义与思考，他把Fintech用象限来描述，横轴为金融，纵轴为科技。他指出，地产金融是不断融资的过程，首次融资、首次再融资、再次再融资、进一步再融资。房地产信托基金，即REITs，是房地产证券化的最后一颗明珠。

　　演讲主要从六点展开：

　　一、金融科技的思考。所有金融发展都为了推动科技的进步，如果用一个象限衡量，横轴是金融，纵轴是科技。金融具有很强的现金价值，但股权价值偏低；科技具有很强的股权价值，PE倍数非常高，但没有现金价值，很难赚钱。金融科技是有机结合体，得科技的进步可以实现个性化的金融服务，乃至个性化的金融监管。金融与科技是短期与长期的关系。

　　金融科技这么多年以来就干了一个活，在银行身上抢吃，抢饭吃。金融科技1.0，重构资产负债表右边，跟银行抢存款，把存款搞成理财，提高银行的负债成本；2.0才有金融科技初步的雏形，它是重构银行资产负债表，就是左端，抢消费贷、抢供应链金融、抢租赁、抢保理，再把资产打包完成债券卖给银行；3.0叫底层业务，重构整个金融机构的底层业务，区块链和人工智能，包括支付、结算，可以重构中间业务的支付、清算、结算；4.0是监管科技，表内是好监管的，有资本对冲，表外难监管，一定要透明化。

　　二、什么是资产证券化。从会计角度，资产证券化是在报表左边的融资工具，企业以资产或者可辨认的现金流做融资，从做账的角度是借现金、贷资产、利润。

　　一个企业的资产在资产负债表的左边，有现金、应收账款跟办公楼等，所谓的资产证券化本质就是把资产负债表左边的非现金科目资产变成现金，就是把久期大于0的资产变成久期。国内目前资产证券化类型主要有三类：第一类是信贷资产证券化，第二类是企业资产证券化；第三类是房地产信托基金(REITs)。

　　三、金融科技跟证券化的关系。科技跟金融的交叉点是资产证券化。首先，依靠科技创新的金融企业，由于报表比较弱，需要通过证券化来获得替代融资渠道。像微信的微众银行、百度的网商银行，它可以很快获得客户。其次，科技企业盈利能力很弱，需要切入金融业务，证券化也成为金融业务的资金来源。

　　四、未来的银行应该是什么样的银行。微众银行、网商银行跟其他银行不一样，以前银行是资产负债表右边驱动的银行，以后是报表左边驱动的银行；以前是靠负债驱动，以后是靠资产驱动，所以需要找到更好的资产。

　　从未来看，从负债驱动的银行会慢慢转变成资产驱动的银行，交易型银行或者开放型银行转变。未来的银行重点看五个“新”：新时代、新经济、新资产、新科技、新股东。

　　新时代会催生新经济；新的经济模式产生新的资产类型；新的资产包括消费金融(TO C)，供应链金融、租赁债权、商业地产租金收入(TO B)，PPP(TO G)；需要要获取新的资产类别，必须使用新的科技，如物联网、大数据、人工智能、区块链；最好的银行在股东层面，在资产端获取能力上有独特优势的传统负债端给你优势的这种股东在现有时代是没有意义的。

　　五、地产金融跟REITs。地产金融是在不断融资的过程，首次融资、首次再融资、再次再融资、进一步再融资。房地产信托基金，就是股权部分的证券化-REITs，是房地产证券化最后一颗明珠。

　　目前国家的CMBS发行有一千亿，REITs大概发了两千亿。关于REITs，最关键的是要满足一系列条件，流动性、资产关、税收中性、公司治理、派息政策、低杠杆。搞REITs一定有配套政策，特别是税务上有政策。重点有三：第一个流动性，是可交易的，公益基金的ETF。第二个叫税收中性，REITs不因本身的结构带来新的税收负债。第三个派息，一定要强制分配。

　　现在国家一直在讨论地产这块业务，存量要盘活，增量就是长租公寓，因为土地的增值基本没有，所以重组阶段的税务成本最低，因此最可能推的是长租公寓，此外长租公寓还有普惠的概念。

　　六、金融科技的底层技术：区块链的思考。用两个字概括区块链，它是系统。四个字来概括，它是生态系统。区块链是点对点的电子现金系统，核心还是在系统那里。